Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

Chronologie

1. —

   1ère lecture (1ère assemblée saisie)

2. 7 novembre 2024

   1er dépôt d'une initiative.

3. 8 novembre 2024

   Le gouvernement déclare l'urgence / engage la procédure accélérée

4. —

   Travaux des commissions

5. —

   Travaux de la commission saisie au fond

6. 7 novembre 2024

   Renvoi en commission au fond

7. 12 novembre 2024

   Nomination de rapporteur

8. 12 novembre 2024

   Réunion de commission

9. 3 décembre 2024

   Réunion de commission

10. 27 novembre 2024

    Dépôt de rapport

11. —

    Discussion en séance publique

12. 29 janvier 2025

    Discussion en séance publique

Scrutins liés

Aucun scrutin public lié à ce dossier. L'adoption d'un texte peut se faire à main levée, sans trace nominative.

Amendements

100 premiers amendements (par date de dépôt).

• 54·ARTICLE PREMIERRetiré après publication

  Le sous-amendement supprime la mention « constantes », qui est imprécise, ainsi que celle des parties communes, qui pourraient exclure certains travaux que nous souhaiterions justement voir visés par le présent article. - le mot "constantes" implique une sorte d'obligation pour le copropriétaire de relancer le syndic toutes les semaines et de demander la tenue d'une AG extraordinaire tous les mois, ce qui peut perturber le fonctionnement de la copropriété ; dans tous les cas, on se place dans l'hypothèse où la copropriété a déjà examiné le point en AG et refusé les travaux ; - les mots "dans les parties communes" semblent exclure les travaux privatifs d'intérêt collectif (exemple : changement de fenêtres), ce qui est contre-productif.

• 53·ARTICLE PREMIERRetiré avant publication
• 51·ARTICLE PREMIERAdopté

  Ce sous-amendement a pour objet d'exclure du champ de la rétroactivité les alinéas 8 et 9 de l'article 1er, pour des raisons constitutionnelles (principe de non-rétroactivité de la loi en matière pénale : l'article 20-1 de la loi de 1989, modifié par ces deux alinéas, comprend des dispositifs de sanctions).

• 52·ARTICLE PREMIERAdopté

  Le sous-amendement améliore la rédaction de l'amendement et évite les effets de bord suivants : - le mot "constantes" implique une sorte d'obligation pour le copropriétaire de relancer le syndic toutes les semaines et de demander la tenue d'une AG extraordinaire tous les mois, ce qui peut perturber le fonctionnement de la copropriété ; dans tous les cas, on se place dans l'hypothèse où la copropriété a déjà examiné le point en AG et refusé les travaux ; - les mots "dans les parties communes" semblent exclure les travaux privatifs d'intérêt collectif (exemple : changement de fenêtres), ce qui est contre-productif.

• 16·ARTICLE PREMIERRejeté

  Le présent amendement propose de préciser que, pour que l'obligation de décence énergétique soit réputée satisfaite, la délibération de l'Assemblée générale des copropriétaires devra fixer un délai raisonnable d'exécution qui ne peut être supérieur à trois ans, délai que nous jugeons suffisant pour que tous les fonds de travaux aient été payés par les copropriétaires et perçus par le syndic.

• 14·APRÈS L'ARTICLE PREMIER, insérer l'article suivant:Retiré après publication

  Cet amendement propose de renforcer les responsabilités du conseil syndical en l'obligeant à examiner l'ensemble des formulaires de vote reçus par le syndic avant la tenue de l'assemblée générale. Cette mesure vise à garantir la transparence et l'intégrité des processus de vote, en évitant toute manipulation ou erreur pouvant affecter la validité des votes ou leur comptabilisation. Cette exigence revêt une importance particulière pour les résolutions relatives aux travaux de rénovation énergétique, qui nécessitent une majorité absolue des voix des copropriétaires pour être adoptées, en raison de leur impact significatif sur la gestion collective et les enjeux environnementaux.

• 15·ARTICLE PREMIERRejeté

  Les travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent, notamment les travaux de rénovation énergétique du logement (isolation, chaudière…), font partie des travaux autorisés en cours de bail et la loi prévoit déjà une procédure judiciaire de référé à l'encontre des locataires qui refuseraient ces travaux, avec pour sanctions possibles une condamnation sous astreinte à obtempérer, le versements de dommages et intérêts et éventuellement la résiliation judiciaire du bail. Dès lors qu'un locataire ne peut faire obstacle à l'exécution de travaux de rénovation énergétique, l'hypothèse soulevée par l'alinéa 7 apparaît superfétatoire. Nous proposons en conséquence la suppression de cet alinéa.

• 50·ARTICLE PREMIERRetiré

  La proposition de loi prévoit que l'obligation de décence énergétique d'un logement situé dans un immeuble en copropriété est réputée satisfaite lorsque le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de maîtrise d'œuvre (MOE) portant sur un projet de rénovation permettant l'atteinte d'un niveau de performance énergétique conforme aux normes de décence, et qui doit être réalisé dans un délai raisonnable. Néanmoins, la conclusion d'un tel contrat de MOE n'est pas une obligation et n'est donc pas systématique. Par ailleurs, sa conclusion n'emporte pas la réalisation des travaux en tant que tels, qui sont à nouveau soumis au vote des copropriétaires une fois la mission d'avant-projet de MOE remplie. Enfin, le projet de rénovation ne repose pas systématiquement sur un audit énergétique et peut par exemple se fonder sur un diagnostic de performance énergétique collectif. L'amendement propose donc de remplacer cette notion de contrat de MOE par celle de contrat ayant pour objet la réalisation de travaux de rénovation, qui officialise la mission de travaux, et supprime l'exigence de réalisation d'un audit énergétique.

• 45·ARTICLE PREMIERAdopté

  Rédactionnel. Ces mots sont inutiles et peuvent même induire en erreur car l'alinéa 11 ne mentionne pas les copropriétés.

• 9·ARTICLE PREMIERRetiré

  Cet amendement du groupe Écologiste et Social propose de remplacer la mention d'un "délai raisonnable", sans aucune valeur juridique et créatrice de confusion quant aux obligations de rénovation des bailleurs en copropriété, par la mention d'un délai de 2 ans maximum. En effet, nous partageons l'objectif de cette proposition de loi d'ajuster les obligations de rénovation énergétique pour les copropriétés, au regard des difficultés qu'elles rencontrent pour l'engagement de travaux de rénovation, comme souligné en 2023 dans le rapport N° 1700 de Julie Laernoes et Marjolaine Meynier-Millefert. Toutefois, ces ajustements ne devraient pas ouvrir la boîte de Pandore des stratégies de contournement des obligations légales des bailleurs.

• 46·ARTICLE PREMIERAdopté

  Rédactionnel. Substitution de mots rendue nécessaire pour coordonner la version initiale du texte avec l'ajout opéré par amendement en commission.

• 20·ARTICLE PREMIERRejeté

  Cet amendement du groupe LFI-NFP vise à supprimer une disposition introduite en commission qui risque de mettre en péril la rénovation thermique des logements en copropriétés et introduit une brèche importante et dangereuse dans la loi climat et résilience. Elle permet en effet aux propriétaires bailleurs - y compris dans le cas de passoires thermiques classées G ou F - pour qui la rénovation thermique de leur logement nécessite des travaux sur les parties communes de la copropriété, d'être simplement libérés d'atteindre les normes énergétiques normalement exigibles, du simple fait d'une décision du syndicat des copropriétaires qui s'opposerait aux travaux à réaliser sur les parties communes. Cette disposition crée de fait une incitation forte, pour les propriétaires bailleurs en copropriétés, à s'opposer systématiquement, en assemblée générale des copropriétaires, aux travaux à réaliser sur les parties communes, pour éviter ou repousser les travaux nécessaires à réaliser sur les parties communes. Pour permettre de réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes, il convient au contraire de mettre en place un reste à charge zéro pour les propriétaires modestes réalisant une rénovation thermique performante.

• 32·ARTICLE PREMIERRejeté

  Le présent amendement vise à répondre aux exigences de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, qui a prévu que les logements classés E, F et G seront progressivement considérés comme indécents à partir du 1er janvier 2025. En effet, dans ce contexte, de lourds et coûteux travaux devront être réalisés dans un calendrier contraint. Or, nombre de ces logements sont situés en copropriété, et donc tributaires de travaux collectifs. On estime ainsi que près de 40 % des passoires du parc locatif privé sont situées dans des immeubles régis par la copropriété. En l'état actuel du droit, les copropriétés ont la possibilité d'adopter un « plan pluriannuel de travaux » (PPT), actualisé tous les dix ans, qui prévoit notamment la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé, de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de GES. Si l'adoption d'un PPT n'est pas obligatoire, il n'en demeure pas moins un instrument utile de programmation des travaux permettant aux copropriétés de provisionner les coûts de ces travaux. C'est ainsi un moyen d'étaler le coût des travaux pour les copropriétaires et d'éviter une surcharge de commandes concomitantes pour les entreprises de la filière. L'objet de cet amendement est de prévoir que l'adoption d'un plan pluriannuel de travaux permettant des économies d'énergie d'une performance suffisante, entraine la suspension de l'indécence énergétique d'un logement individuel situé dans l'immeuble pendant la durée du PPT (10 ans). Ainsi serait suspendue l'interdiction de location à l'échelle du logement individuel, tout en garantissant le lancement d'un plan de travaux ambitieux, aisément contrôlable via le DPE collectif de l'immeuble. Les copropriétaires seraient donc incités à enclencher un vaste plan de rénovation de leur immeuble. Une telle mesure permettrait de faciliter la solidarité au sein des immeubles et le vote de travaux collectifs. Au reste, il faut rappeler que dans les immeubles, les travaux collectifs sont à la fois plus efficaces sur le plan énergétique et moins coûteux sur le plan financier que la somme de travaux qui pourraient être effectués au niveau individuel.

• 30·ARTICLE PREMIERAdopté

  Dans les copropriétés, l'atteinte de critères minimaux de performances énergétiques dépend à la fois de la performance individuelle des logements, et de celles des parties communes. Certains propriétaires peuvent faire face à des difficultés pour atteindre le niveau de performance requis à la location de leur logement en raison du refus du syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux nécessaires dans les parties communes. Dans cette hypothèse, les logements seront considérés comme décents, selon la présente proposition de loi. Le refus de la copropriété d'opérer les travaux nécessaires ne saurait - pour autant - être un blanc-seing laissé aux copropriétaires réticents à s'engager dans les travaux de rénovation nécessaires. Seul le propriétaire ayant fait preuve de diligences constantes en vue de l'adoption de résolutions tendant à la réalisation de travaux dans les parties communes pourra bénéficier de l'exemption "copropriété" relative à la décence de son logement. Tel est l'objet du présent amendement.

• 44·ARTICLE PREMIERRetiré après publication

  L'alinéa 5 prévoit que les bailleurs d'un logement doté d'une consommation énergétique finale inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable puissent se soustraire – pour des raisons techniques ou administratives – aux exigences de décence énergétique et à la réalisation des travaux afférents. Cet amendement vise à introduire une procédure de justification des exemptions accordées pour ces motifs techniques et administratifs. La mise en place de ces aménagements ouvre une voie de contournement systématique à l'obligation de rénovation énergétique des logements concernés et laisse la possibilité au bailleur d'invoquer ces aménagements de manière abusive et de mauvaise foi. Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique, on estime, au 1er janvier 2023, à 18,5% le taux de passoires énergétiques dans le parc locatif privé et à 15,7% dans l'ensemble des résidences principales. En parallèle, 26% des Français déclarent avoir souffert du froid au cours de l'hiver 2022 – 2023 et 55% des Français déclarent avoir souffert d'un excès de chaleur en été. Il est nécessaire de caractériser et d'encadrer les conditions d'application de ces contraintes techniques et administratives. La sortie de certaines copropriétés du dispositif de décence énergétique doit se fonder sur des critères précis et adaptés. Il est proposé que la procédure de justification des contraintes invoquées par le propriétaire soit fixée par décret. Il précisera la liste des pièces à fournir par le bailleur pour justifier des contraintes techniques et juridique (ex : décision de refus de l'AG, refus d'une autorisation d'urbanisme, Diagnostic Technique Global, avis contraire des Architectes des bâtiments de France, …) ainsi que l'autorité chargée du contrôle de ces pièces d'une part, et de la bonne exécution de la procédure d'autre part. La mise en œuvre de cette procédure justificative vise à éviter la sortie soudaine et massive d'un certain nombre de logements de ce dispositif, les dispensant, de fait, de réaliser les travaux de rénovation nécessaires à l'amélioration de la qualité thermique du bâti. Elle permettra également d'assurer un contrôle adapté de ce mécanisme d'exemption définitive du dispositif de décence énergétique de certains logements

• 25·ARTICLE PREMIERRejeté

  La loi Climat-Résilience prévoit que les logements qualifiés de passoires thermiques soient interdits à la mise en location, compte tenu des coûts élevés de chauffage induits pour le locataire, du poids sur notre balance commerciale de l'importation des énergies fossiles, et des fortes pertes énergétiques et émissions de gaz à effet de serre induites par la combustion de celles-ci pour nous chauffer, dans un contexte où la France entend respecter ses engagements en matière de lutte contre le changement climatique. L'interdiction de mise en location des logements classés G dès 2025, prise avec les bonnes intentions précitées, risque néanmoins, en l'état, de réduire le nombre de logements mis à disposition des locataires et avoir un impact social. Nonobstant cette réserve, une sortie pure et simple du calendrier n'est pas souhaitable et ne fait que retarder la structuration d'une filière de la rénovation énergétique avec de nombreux emplois à la clé pour les artisans. Cela aurait également des impacts sociaux pour les locataires, qui plus est dans le contexte actuel de prix de l'énergie élevés. Selon le Ministère du Logement, un logement classé « G+ » de 100 m² induit des dépenses de chauffage annuelles de plus de 4 300 € quand il est chauffé au gaz, et de plus de 3 700 € quand il est chauffé à l'électricité (et cela représente plus de 5 100 et 4 500 € en incluant toutes les autres dépenses énergétiques du logement). Cette situation est loin d'être tenable dans un contexte où nous savons que les prix de l'énergie risquent de progresser encore en tendance dans les décennies à venir. Comme c'est le cas avec la plupart des problématiques associées à la transition écologique, le coût économique de l'inaction, c'est-à-dire de l'absence de rénovation, excèdera à long terme, et de loin, le coût de l'action et des nécessaires travaux qui feront baisser les factures des ménages. Le groupe Horizons et Indépendants reste donc attaché au principe de disposer d'un élément de contrainte visant les propriétaires de logements mis en location, afin d'accélérer les travaux de rénovation thermique, au-delà des incitations et des subventions existantes. Cela était apparu nécessaire aux yeux du législateur lors de l'examen de la loi Climat-Résilience, dans la mesure où le propriétaire de logements mis en location n'est souvent pas impacté par les dépenses énergétiques, et qu'il n'a donc que peu d'intérêt direct à engager des travaux dans le contexte actuel de tension sur le marché locatif. Pour autant, le groupe Horizons et Indépendants soutient un assouplissement de la loi, et en particulier du calendrier de mise en application de ces interdictions de mise en location, compte tenu du contexte particulièrement contraint sur le marché locatif, impacté depuis la loi Climat-Résilience par le contexte d'inflation, qui implique une hausse des taux d'emprunt à laquelle se conjugue une hausse des coûts de construction, en lien avec les tensions d'approvisionnement sur les matières premières. En atteste le rapport d'information du Sénat sur la crise du logement, présenté en avril 2023, dans une démarche transpartisane et partagé par Viviane Estrosi Sassone (LR), Viviane Artigalas (PS) et Amel Gacquerre (Union Centriste), qui indique que « le calendrier ne peut pas être tenu et fait peser un risque important de sortie du marché d'environ 18 % des logements locatifs ». C'est pourquoi le groupe Horizons et Indépendants soutient avec le présent amendement un décalage du calendrier d'obligation de mise en conformité des logements pour le respect du diagnostic de performance énergétique. Le présent amendement permet ainsi de garder sur le marché les logements non conformes au lettrage énergétique, dits « non-décents », en permettant au locataire, une fois l'échéance légale passée, de demander une révision de loyer au propriétaire qui n'a pas réalisé les travaux nécessaires, afin de ne pas être impacté par le surcoût induit par la précarité énergétique du logement. Également, notre groupe préconise de faire évoluer la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE), lequel pénalise en l'état trop fortement les logements chauffés à l'électricité, énergie pourtant peu émissive sur le plan climatique et notamment pour les rénovations énergétiques du bâti ancien. Mettre en place ces adaptations nous semble à la fois proportionné et nécessaire, à l'équilibre des considérations environnementales, sociales et économiques. C'est pourquoi le groupe Horizons et Indépendants invite l'ensemble des groupes parlementaires à se saisir de cette proposition, et voter notre amendement.

• 17·ARTICLE PREMIERRetiré après publication

  Cet amendement vise à suspendre l'application des niveaux de performance requis pour les logements d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, à partir de la décision de l'assemblée générale de procéder aux travaux de mise en conformité ou du l'adoption d'un plan pluriannuel de travaux, et ce, jusqu'à leur réalisation. Cette suspension serait limitée à une durée de cinq ans à compter de l'adoption d'un plan pluriannuel de travaux et d'une mission de maîtrise d'œuvre par l'assemblée générale des copropriétaires. Dans les cas où l'assemblée générale décide de réaliser les travaux sans adopter de plan pluriannuel de travaux, la durée de suspension est réduite à trois ans. Il s'agit d'apporter une réponse pragmatique à la question des travaux de mise en conformité des logements situés dans des immeubles en copropriété, tout en tenant compte des contraintes propres à ce type de gestion collective. En effet, la réalisation de travaux dans les immeubles soumis au statut de la copropriété nécessite l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui peut parfois prendre du temps en raison du particularisme du processus décisionnel dans les copropriétés. Par conséquent, cet amendement propose de suspendre l'application des niveaux de performance exigés pour les logements faisant partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété entre la décision, prise en assemblée générale, d'effectuer ces travaux, et leur réalisation.

• 24·ARTICLE PREMIERRejeté

  Le présent amendement vise à libérer les propriétaires bailleurs de l'interdiction de mise en location d'un logement considéré comme indécent du point de vue de sa performance énergétique, dès lors que ledit logement est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété, et que le syndicat des copropriétaires a décidé d'alimenter par une cotisation obligatoire versée par chaque copropriétaire un fonds de travaux en vue de la réalisation d'un projet de rénovation de nature à permettre le respect du niveau de performance requis par la loi. La rédaction actuelle de la présente proposition de loi, issue de commission, prévoit que la dérogation à l'interdiction de location d'une passoire thermique soit circonscrite, en copropriété, au cas où des travaux sur des parties communes sont prévus, et qu'un contrat de maîtrise d'œuvre reposant sur un audit énergétique et portant sur un projet de rénovation dans un délai raisonnable a été conclu par le syndic. La conclusion d'un tel contrat de maîtrise d'œuvre risque dans biens des cas d'intervenir tardivement compte tenu des lourdeurs de la procédure, alors même que, de bonne foi, l'intention de la copropriété est bien d'engager des travaux de rénovation énergétique, et qu'un appel de fonds à cet effet est engagé. Ainsi, la rédaction actuelle fait courir le risque d'une sortie de nombreux logements du marché locatif, au moment même où celui-ci est atone, après plusieurs années d'inflation et de hausse des taux d'emprunt auxquels se conjugue une augmentation des coûts de construction, en lien avec les tensions d'approvisionnement sur les matières premières.

• 21·ARTICLE PREMIERRejeté

  Cet amendement du groupe LFI-NFP propose de supprimer l'alinéa 6 de l'article 1 de la présente proposition de loi, qui prévoit qu'une potentielle passoire thermique puisse être considérée comme un logement décent pourvu que les travaux devant permettre l'atteinte du niveau de performance énergétique minimal normalement prévu par la loi (au moins la classe F en 2025, au moins la classe E en 2028, au moins la classe D en 2034...) se soient "révélés impossibles pour des raisons techniques attestées par un homme de l'art ou ayant été refusés par une décision administrative ou par une décision du syndicat des copropriétaires" Cette rédaction très large apparaît comme la porte ouverte à de longs contentieux, la porte ouverte à l'inaction en matière de rénovation thermique des logements et apparaît peu protectrice des locataires qui subissent la précarité énergétique. Le secteur du bâtiment représente 18 % des émissions de gaz à effet de serre du pays. 12 millions de personnes souffrent de précarité énergétique en France. Au 1er janvier 2023, selon le dernier bilan annuel de l'Observatoire national de la rénovation énergétique, on estime à 18,5 % le taux de passoires énergétiques (logements classés G ou F) dans le parc locatif privé et 15,7 % dans l'ensemble des résidences principales. Le nombre de logements considérés comme des passoires énergétiques en France est estimé à 6,6 millions au total dont 4,8 millions de résidences principales, 1,1 million de résidences secondaires et 700 000 logements vacants. Il est urgent d'instaurer une dynamique d'accélération de la rénovation thermique des logements, notamment en mettant en place un reste à charge zéro pour les propriétaires modestes qui réalisent une rénovation thermique performante.

• 18·ARTICLE PREMIERRetiré après publication

  Cet amendement vise à suspendre l'application des niveaux de performance requis pour les logements d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, à partir de la décision de l'assemblée générale de procéder aux travaux de mise en conformité ou du l'adoption d'un plan pluriannuel de travaux, et ce, jusqu'à leur réalisation. Cette suspension serait limitée à une durée de cinq ans à compter de l'adoption d'un plan pluriannuel de travaux et d'une mission de maîtrise d'œuvre par l'assemblée générale des copropriétaires. Dans les cas où l'assemblée générale décide de réaliser les travaux sans adopter de plan pluriannuel de travaux, la durée de suspension est réduite à quatre ans. Il s'agit d'apporter une réponse pragmatique à la question des travaux de mise en conformité des logements situés dans des immeubles en copropriété, tout en tenant compte des contraintes propres à ce type de gestion collective. En effet, la réalisation de travaux dans les immeubles soumis au statut de la copropriété nécessite l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui peut parfois prendre du temps en raison du particularisme du processus décisionnel dans les copropriétés. Par conséquent, cet amendement propose de suspendre l'application des niveaux de performance exigés pour les logements faisant partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété entre la décision, prise en assemblée générale, d'effectuer ces travaux, et leur réalisation.

• 12·APRÈS L'ARTICLE PREMIER, insérer l'article suivant:Retiré après publication

  Cet amendement vise à améliorer la transparence et la lisibilité des avis d'appel de fonds transmis aux copropriétaires. En effet, c'est actuellement le seul document détaillant les montants dus au syndicat des copropriétaires. Or, la présentation de ces avis varie en fonction des pratiques des syndics et des logiciels utilisés, ce qui complique souvent la compréhension des calculs et des montants portés au crédit ou au débit, en particulier pour les travaux de rénovation énergétique. Pour remédier à cette situation, il est essentiel de définir, par voie réglementaire, un modèle standardisé d'avis d'appel de fonds. Ce modèle préciserait les rubriques minimales à inclure, permettant notamment d'identifier clairement les sommes disponibles, telles que les cotisations au fonds de travaux ou les avances versées. Une présentation normalisée offrirait aux copropriétaires une meilleure visibilité sur les ressources disponibles pour financer les travaux, y compris ceux liés à la rénovation énergétique. En outre, il est crucial de garantir aux copropriétaires un suivi régulier et clair de l'avancement des projets exceptionnels et des travaux de rénovation énergétique déjà votés et financés. Il existe aujourd'hui un flou trop important qu'en à la visibilité de ces opérations dans de nombreuses copropriétés, créant une confusion et des inquiétudes quant à la gestion des fonds et à la réalisation des travaux. Tel est l'objectif de cet amendement.

• 39·ARTICLE PREMIERRetiré

  Cet amendement du groupe Écologiste et Social précise que le niveau de performance retenu pour l'obligation de mise en conformité énergétique est celui qui est exigible au plus tard un an après la conclusion du bail pour les bailleurs personnes physiques, et au plus tard trois ans après la conclusion du bail pour les bailleurs personnes morales. Ceci pour éviter que les bailleurs soit dispensés ad vitam æternam de toute obligation de rénovation énergétique.

• 29·ARTICLE PREMIERRejeté

  Cet alinéa supprime l'exigence qu'un décret en Conseil d'État définisse le niveau de performance énergétique minimale, ainsi que le calendrier de mise en œuvre échelonnée. Cependant, étant donné que les objectifs de la loi Énergie-Climat ne sont pas pleinement respectés, il est crucial que le Gouvernement puisse avoir la possibilité de réviser par décret le calendrier de mise en œuvre de la décence énergétique. Tel est le sens de cet amendement.

• 11·APRÈS L'ARTICLE PREMIER, insérer l'article suivant:Retiré après publication

  Cet amendement vise à garantir une transparence accrue et une gestion rigoureuse des rémunérations du syndic dans le cadre de projets soumis à l'assemblée générale. En précisant que la rémunération doit être exprimée en toutes taxes comprises (TTC), il s'agit d'assurer une information claire et complète pour les copropriétaires, évitant ainsi toute ambiguïté sur les montants réellement dus. Par ailleurs, cet amendement entend remédier aux insuffisances de l'actuel article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, qui autorise le syndic à percevoir des honoraires supplémentaires pour le suivi de travaux, calculés en pourcentage du montant total des travaux. Cette disposition, en l'état, suscite des conflits d'intérêts, car elle peut inciter le syndic à favoriser la réalisation de travaux coûteux, ce qui alimente la méfiance des copropriétaires envers leur gestionnaire. De plus, le texte actuel ne précise ni les tâches spécifiques que le syndic doit accomplir en contrepartie de ces honoraires supplémentaires, ni les modalités selon lesquelles ces honoraires doivent être prélevés. Pour répondre à ces problématiques, cet amendement propose de mieux encadrer ces pratiques en établissant que les honoraires de suivi de travaux doivent être directement liés à l'avancement effectif des opérations. Cette mesure garantirait une plus grande transparence, une rémunération proportionnelle aux efforts réellement fournis, et un regain de confiance des copropriétaires dans la gestion des travaux décidés en assemblée générale.

• 35·ARTICLE PREMIERRejeté

  Aux termes de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu'un logement loué ne respecte pas les dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 (décence du logement, notamment énergétique), le juge saisi par l'une ou l'autre des parties peut d'ores et déjà : Déterminer la nature des travaux à réaliser ;Déterminer le délai de leur exécution ;Réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.Il ne semble donc pas nécessaire d'introduire une nouvelle possibilité de réduire le loyer.

• 42 (2ème Rect)·ARTICLE PREMIERTombé

  Il s'agit d'éviter une forme d'insécurité juridique entre la période transitoire allant du 1er janvier 2025 (entrée en vigueur des dispositions de la loi Climat résilience) et la promulgation de la nouvelle loi. Toutefois, la rétroactivité ne pourra s'appliquer, pour des raisons constitutionnelles, aux alinéas 9, 10 et 11 qui portent sur les pouvoirs de sanction du juge.

• 22·ARTICLE PREMIERRejeté

  Cet amendement du groupe LFI-NFP propose de supprimer l'alinéa 8 de l'article 1 de la présente proposition de loi, qui prévoit désormais que "Le locataire ne peut se prévaloir d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement respectant les conditions de décence énergétique [prévue par la loi] s'il fait obstacle à l'exécution de travaux permettant le respect de cette obligation, en violation de ses obligations prévues au e de l'article 7 [de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs].". En effet, le e de l'article 7 de la loi actuellement en vigueur prévoit déjà que "le locataire est obligé (...) de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux..." et l'alinéa 8 de la présente proposition de loi apparaît ainsi au mieux inutile, au pire un obstacle supplémentaire susceptible de mettre les locataires encore plus en difficulté pour faire respecter l'obligation de délivrance d'un logement décent de leur propriétaire, d'autant plus que les relations de pouvoir entre propriétaires et locataires sont déjà déséquilibrées.

• 40·ARTICLE PREMIERRejeté

  L'amendement vise à clarifier les modalités d'application de la loi aux baux dans le temps en prévoyant expressément que les niveaux de performance d'un logement décent, prévus à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, s'appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés à compter des dates d'entrée en vigueur de ces obligations, et donc à l'exclusion des baux en cours et des reconductions tacites de baux. Vouloir appliquer les règles d'indécences énergétiques aux baux en cours ou aux baux faisant l'objet d'une tacite reconduction fait peser une insécurité à la fois sur les propriétaires et les locataires. Les propriétaires risquent d'être mis devant le juge sur la base de critères d'indécence, alors même que la relation entre propriétaire et locataire est paisible. Les locataires risquent d'être évincés de leur logement, car la mesure conduit à inciter fortement les propriétaires à donner congé pour vente à leur locataire à l'approche de la date de reconduction tacite du bail. Cette mesure fait peser un risque massif de sortie du parc locatif et doit donc être restreinte dans son application aux nouveaux baux.

• 48·ARTICLE PREMIERRejeté

  Le présent amendement a pour objectif de répondre à la situation particulière des immeubles ne relevant pas du statut de la copropriété, voire de certains logements individuels, qui n'est pas traité dans la présente loi. Ainsi, il est proposé que le propriétaire d'un logement ou plusieurs logement ne dépendant pas du statut de la copropriété, puisse voir son logement considéré comme décent le temps de la réalisation de travaux globaux de rénovation thermique.

• 26·ARTICLE PREMIERRejeté

  Le groupe Horizons et Indépendants est attaché au principe de disposer d'un élément de contrainte visant les propriétaires de logements mis en location, afin d'accélérer les travaux de rénovation thermique, au-delà des incitations et des subventions existantes. Cela était apparu nécessaire aux yeux du législateur lors de l'examen de la loi Climat-Résilience, dans la mesure où le propriétaire de logements mis en location n'est souvent pas impacté par les dépenses énergétiques, et qu'il n'a donc que peu d'intérêt direct à engager des travaux dans le contexte actuel de tension sur le marché locatif. Pour autant, l'interdiction de mise en location actuellement prévue, dans un calendrier contraint, fait courir le risque d'une sortie de nombreux logements du marché locatif, au moment même où celui-ci est atone, après plusieurs années d'inflation et de hausse des taux d'emprunt auxquels se conjugue une augmentation des coûts de construction, en lien avec les tensions d'approvisionnement sur les matières premières. Aussi, le présent amendement vise à ce que le locataire occupant une passoire énergétique devant être retirée du marché locatif puisse, alternativement, bénéficier d'une révision de son loyer auprès du propriétaire bailleur à due proportion du surcoût induit par la précarité énergétique dudit logement. Le propriétaire se doit d'accepter cette demande. Le fait que le logement ne satisfasse pas au critère de décence n'emporte alors pas d'autre conséquence, et permettra d'inciter le propriétaire bailleur à engager rapidement les travaux requis.

• 13·APRÈS L'ARTICLE PREMIER, insérer l'article suivant:Retiré après publication

  Cet amendement vise à prévenir les conflits d'intérêts et à renforcer la transparence dans la gestion des copropriétés. Il propose d'interdire formellement au syndic de soumettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale des sociétés avec lesquelles il entretient des liens capitalistiques ou juridiques. En outre, il interdit au syndic de conclure avec le syndicat des copropriétaires des conventions portant sur des prestations de services qui sortiraient du cadre de ses attributions légales. Cette mesure a pour objectif de restaurer la confiance des copropriétaires en garantissant une gestion équitable et impartiale.

• 37·ARTICLE PREMIERAdopté

  Cet amendement du groupe Écologiste et Social précise que le niveau de performance retenu pour l'obligation de mise en conformité énergétique est celui qui est exigible au plus tard 3 ans après la conclusion du bail. Ceci pour éviter qu'en cas de bail long (la loi impose un minimum de 6 ans pour les locations non-meublées par personnes morales), le bailleur soit dispensé pendant 6 ans de toute obligation de rénovation énergétique.

• 19·ARTICLE 3Retiré après publication

  Cet amendement vise à répondre aux enjeux croissants liés au réchauffement climatique, en intégrant la notion de confort d'été dans le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE, outil clé pour évaluer la performance énergétique des bâtiments, se concentre aujourd'hui principalement sur la consommation d'énergie en hiver, négligeant les effets des vagues de chaleur estivales, de plus en plus fréquentes et intenses. Les épisodes de canicule et de chaleur extrême ont un impact significatif sur la qualité de vie des habitants, notamment en termes de confort thermique, de santé publique et de consommation d'énergie liée à la climatisation. Toutefois, le DPE actuel ne reflète pas adéquatement les performances thermiques des bâtiments en période estivale. Le rapport demandé permettra de dresser un état des lieux de l'application du confort d'été dans le calcul du DPE et d'évaluer les adaptations nécessaires pour intégrer pleinement cette dimension dans le diagnostic. Il proposera des évolutions concrètes afin de mieux informer les propriétaires et les locataires sur la capacité des bâtiments à offrir un confort thermique optimal durant l'été, et d'encourager ainsi une conception plus résiliente des bâtiments face aux changements climatiques. Cette révision du DPE contribuera à promouvoir des solutions de rénovation plus adaptées, à améliorer la qualité du bâti et à protéger les habitants des effets néfastes des périodes de chaleur, tout en soutenant les objectifs de transition énergétique et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

• 31·ARTICLE PREMIERRejeté

  La notion de "délai raisonnable" étant floue, il convient d'éviter qu'un litige ou un contentieux puisse découler de cette rédaction. Cet amendement vise donc à supprimer cette formulation.

• 34·TITRE

  Le calendrier prévu par la loi climat et résilience (2021) apparait inadapté. En effet, il ne tient pas compte des difficultés financières et techniques que peuvent rencontrer les propriétaires dans la réalisation de travaux de rénovation. En l'état, il risque d'aggraver la crise du logement en conduisant, dès 2025, à la sortie d'un nombre important de logements du marché locatif (logements classés G). L'objet de cet amendement est donc d'indiquer que l'objet de la présente loi est, en priorité, d'éviter d'aggraver la crise du logement par une sortie massive de logements du parc locatif.

• 43·ARTICLE PREMIERRetiré avant publication
• 47·ARTICLE PREMIERRejeté

  La proposition de loi prévoit que l'obligation de décence énergétique d'un logement situé dans un immeuble en copropriété est réputée satisfaite lorsque le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de maîtrise d'œuvre (MOE) portant sur un projet de rénovation permettant d'atteindre un niveau de performance énergétique conforme aux normes de décence, et devant être réalisé dans un délai raisonnable. Néanmoins, la conclusion d'un tel contrat de MOE n'est pas une obligation et n'est donc pas systématique. Par ailleurs, sa conclusion n'emporte pas la réalisation des travaux en tant que tels, qui sont à nouveau soumis au vote des copropriétaires une fois la mission d'avant-projet de MOE remplie. Enfin, le projet de rénovation ne repose pas systématiquement sur un audit énergétique et peut, par exemple, se fonder sur un diagnostic de performance énergétique collectif. L'amendement propose donc de remplacer cette notion de contrat de MOE par celle de contrat ayant pour objet la réalisation de travaux de rénovation, qui officialise la mission de travaux, et supprime l'exigence de réalisation d'un audit énergétique.

• 10·APRÈS L'ARTICLE 3, insérer l'article suivant:Cavalier (45)
• 49·ARTICLE PREMIERAdopté

  Le présent amendement entend établir une limite concernant la possibilité offerte aux bailleurs de continuer à louer un logement ne respectant pas les critères de décence énergétique lorsque l'assemblée générale de copropriété a voté des travaux de rénovation thermique. Si nous soutenons pleinement cette mesure, il nous apparait nécessaire de la borner dans le temps. Toutefois, nous souhaitons également laisser la notion de délai raisonnable afin de laisser au locataire un moyen de recours avant la période de 5 ans si l'avancée de travaux pourtant courts se voyait entravée.

• 33·ARTICLE PREMIERRejeté

  Le présent amendement vise à reporter l'interdiction de la mise en location des logements qualifiés de « passoires thermiques », initialement prévue à partir de 2025, au 1er janvier 2028. Face à la hausse des taux d'intérêt ainsi qu'aux pénuries de matériaux et de main d'œuvre, les difficultés financières liées à la rénovation se renforcent. Il devient d'autant plus crucial de prendre des mesures, car les objectifs de "rénovations globales" fixés par la LFI 2024 n'ont pas permis de rénover toutes les passoires thermiques. En se basant sur les prévisions budgétaires pour 2025, il faudra plusieurs années pour traiter uniquement les logements classés G. Cet amendement vise donc à décaler de trois ans le calendrier de rénovation énergétique des logements.

• 41·ARTICLE PREMIERRetiré après publication

  Cet article précise que, avant le refus par l'assemblée générale de la résolution de travaux, le propriétaire devra avoir fait des diligences pour que cette résolution soit inscrite à l'ordre du jour.

• 23·ARTICLE PREMIERRejeté

  L'alinéa 6 de l'article 1 de la présente proposition de loi prévoit qu'une potentielle passoire thermique classée G ou F puisse être considérée comme un logement décent pourvu que les travaux devant permettre l'atteinte du niveau de performance énergétique minimal normalement prévu par la loi (au moins la classe F en 2025, au moins la classe E en 2028, au moins la classe D en 2034...) se soient "révélés impossibles pour des raisons techniques attestées par un homme de l'art ou ayant été refusés par une décision administrative ou par une décision du syndicat des copropriétaires." Cette rédaction très large apparaît comme la porte ouverte à de longs contentieux, la porte ouverte à l'inaction en matière de rénovation thermique des logements et apparaît peu protectrice des locataires en situation de précarité énergétique. C'est pourquoi par cet amendement, le groupe LFI-NFP propose du moins de substituer à cette rédaction la notion de "contraintes architecturales et patrimoniales" - retenue par la loi climat et résilience de 2021 -, attestées par un homme de l'art, qui permettrait de circonscrire davantage le périmètre de la dérogation prévue. Le secteur du bâtiment représente 18 % des émissions de gaz à effet de serre du pays. 12 millions de personnes souffrent de précarité énergétique en France. Au 1er janvier 2023, selon le dernier bilan annuel de l'Observatoire national de la rénovation énergétique, on estime à 18,5 % le taux de passoires énergétiques (logements classés G ou F) dans le parc locatif privé et 15,7 % dans l'ensemble des résidences principales. Le nombre de logements considérés comme des passoires énergétiques en France est estimé à 6,6 millions au total dont 4,8 millions de résidences principales, 1,1 million de résidences secondaires et 700 000 logements vacants. Il est urgent d'instaurer une dynamique d'accélération de la rénovation thermique des logements, notamment en mettant en place un reste à charge zéro pour les propriétaires modestes qui réalisent une rénovation thermique performante.

• 27·ARTICLE PREMIERRejeté

  Cet amendement vise à intégrer les monopropriétés, elles aussi divisées en plusieurs logements, à voir leur décence énergétique levée le temps de la durée des travaux, si le propriétaire a conclu un contrat ayant pour objet la réalisation de travaux de rénovation.

• 28·ARTICLE PREMIERNon soutenu

  Cet amendement, déposé en commission par Henri Alfandari, plaide en faveur d'un assouplissement de la Loi Climat et Résilience. Il est impératif de revoir le calendrier : face à la hausse des taux d'intérêt, aux pénuries de matériaux et de main-d'œuvre, les difficultés financières liées à la rénovation énergétique se renforcent. Il devient donc d'autant plus crucial d'adopter des mesures adaptées, car les objectifs de « rénovations globales » fixés par la LFI 2024 n'ont pas permis de rénover l'ensemble des passoires thermiques. Selon les prévisions budgétaires pour 2025, plusieurs années seront nécessaires pour traiter uniquement les logements classés G, comme le souligne le rapport d'information transpartisan du Sénat sur la crise du logement, présenté en avril 2023, qui indique que « le calendrier ne peut pas être tenu, et qu'un risque important de sortie du marché pèse sur environ 18 % des logements locatifs ».

• 36·ARTICLE PREMIERAdopté

  Entre le 1er janvier 2025, où les logements classés G ne pourront plus être loués, et la date d'entrée en vigueur de la présente loi, plusieurs mois pourraient s'écouler. Une forte insécurité juridique en découlerait. En effet, au 1er janvier 2025, un propriétaire d'un logement classé G mais "situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et l'assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible" pourra-t-il conclure un bail alors même que cette loi ne sera pas entrée en vigueur ? Autrement dit, acceptera-t-il de signer un bail pour un logement dont la location est théoriquement interdite pour quelques mois ? Quels en seront les risques pour lui ? En l'absence de solution juridique, cette incertitude poussera de nombreux propriétaires de logements classés G, et pourtant éligibles au bénéficie des dispositions de la présente loi, à retirer leurs biens du marché locatif. Il convient donc de trouver une solution.

• 38·ARTICLE PREMIERRejeté

  L'article 1er prévoit que le juge prononce une réduction du loyer dès lors que le logement est indécent pour des raisons énergétiques et jusqu'à ce que les travaux soient réalisés. Par exception, si les travaux ne permettent pas d'obtenir une meilleure classe que G+, la réduction de loyer perdure. Il n'est pas souhaitable de sanctionner par une réduction de loyer pérenne les propriétaires de bonne foi, qui ont fait tout leur possible pour réaliser des travaux, mais n'ont pas réussi à améliorer significativement l'étiquette énergétique de leur logement. En effet, cette impossibilité peut venir de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales dont ils ne sont en rien responsables. Cet amendement de repli vise à supprimer cette disposition.

• 4·ARTICLE PREMIERRejeté

  Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à supprimer la mention d'une décision négative du syndicat de copropriétaires comme un motif valable de non-réalisation des travaux de rénovation thermique prévus par le calendrier de la loi Climat et Résilience. En effet, cette exception serait la porte ouverte à toutes les dérives en matière de contournement du calendrier légal pour les syndicats de copropriétés réfractaires, et pourrait même encourager des propriétaires bailleurs à voter contre les travaux de rénovation en dépit de leurs obligations légales.

• 6·ARTICLE PREMIERRetiré après publication

  Cet amendement de repli du groupe Écologiste et Social propose de remplacer la mention d'un "délai raisonnable", sans aucune valeur juridique et créatrice de confusion quant aux obligations de rénovation des bailleurs, par la mention d'un délai supplémentaire de 5 ans maximum. En effet, nous partageons l'objectif de cette proposition de loi d'ajuster les obligations de rénovation énergétique pour les copropriétés, au regard des difficultés qu'elles rencontrent pour l'engagement de travaux de rénovation, comme souligné en 2023 dans le rapport N° 1700 de Julie Laernoes et Marjolaine Meynier-Millefert. Toutefois, ces ajustements ne devraient pas ouvrir la boîte de Pandore des stratégies de contournement des obligations légales des bailleurs.

• 7·ARTICLE PREMIERRejeté

  Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à faire reconnaître juridiquement le fait d'obstacle à la réalisation des travaux par le juge, pour assurer que cette appréciation ne soit pas uniquement faite par le propriétaire et, de ce fait, sécuriser le locataire contre des formes d'abus. En effet, cette exception pourrait pousser les propriétaires à faire signer des décharges à leurs locataires pour éviter de réaliser les travaux nécessaires.

• 3·ARTICLE PREMIERTombé

  Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à rendre applicable les niveaux de performances A à G, au plus tard un an après les échéances d'applicabilité prévus par cette proposition de loi. En effet, la précision apportée par cette dernière concernant la conclusion de nouveaux contrats de location, ou le renouvellement et la reconduction des baux de location entraîne le report des échéances de rénovation énergétique bien au-delà des échéances prévues par la loi. S'il convient d'apporter de la souplesse aux propriétaires bailleurs envisageant des travaux au moment d'une fin de bail, et donc de la potentielle libération du logement, ces travaux ne peuvent en revanche pas être repoussés ad vitam eternam. Pour rappel, s'agissant de la location d'un logement non meublé, la durée du bail est de minimum trois ans. Cela conduirait donc à laisser sur le marché de la location, des passoires énergétiques classées G jusqu'en 2028 au minimum Ainsi, par cet amendement, nous proposons de n'octroyer qu'un délai de flexibilité raisonnable d'une année - ce qui correspond à la durée d'un bail en location meublé - permettant de donner de la visibilité claire aux propriétaires bailleurs qui doivent mettre leur logement en conformité. Nous rappelons que la date du 1er janvier 2025 est connue depuis le vote de la loi climat résilience. Charge aux pouvoirs publics d'accompagner cette obligation de rénovation.

• 2·APRÈS L'ARTICLE 3, insérer l'article suivant:Retiré avant publication
• 8·ARTICLE PREMIERAdopté

  Cet amendement du groupe Écologiste et Social demande la suppression de la mention de la "diligence du bailleur" dans le calcul de la baisse de loyer consécutive au non-respect des obligations de rénovation thermique de ce dernier. En effet, bien qu'il soit légitime de plafonner le montant de cette baisse au coût de chauffage supplémentaire assumé par le locataire, la mention de la diligence du propriétaire manque de clarté. On pourrait imaginer qu'un propriétaire refuse alors d'assurer la baisse de loyer demandée par le locataire sous prétexte qu'il peut justifier d'avoir commencé à mener certaines démarches, et, in fine, qu'il contourne cette sanction. Rappelons que la baisse de loyer dans les passoires thermiques répond à un double objectif d'incitation financière des propriétaires à rénover leur bien d'une part, et d'autre part à un objectif compensatoire du préjudice subi par le locataire qui, en réalité, ne se limite pas aux frais de chauffage supplémentaires. En effet, les passoires thermiques sont des logements insalubres difficiles à chauffer pouvant engendrer une dégradation de la santé de leurs occupants, avec les coûts qui leur sont associés (maladies chroniques, bronchites, asthme, dépression, anxiété...), et ces logements sont occupés principalement par les ménages les plus précaires, qui cumulent les difficultés. Selon la dernière étude du SDES (service des données et études statistiques) du gouvernement, les ménages dont le niveau de vie moyen s'inscrit dans les 3 derniers déciles de revenus sont propriétaires de 54,6% des passoires énergétiques en location. Ainsi l'éradication des passoires thermiques permettrait de faire économiser 700 millions d'euros cette année sur le système de soin.

• 5·ARTICLE PREMIERRetiré

  Cet amendement du groupe Écologiste et Social propose de remplacer la mention d'un "délai raisonnable", sans aucune valeur juridique et créatrice de confusion quant aux obligations de rénovation des bailleurs, par la mention d'un délai supplémentaire de 3 ans maximum. En effet, nous partageons l'objectif de cette proposition de loi d'ajuster les obligations de rénovation énergétique pour les copropriétés, au regard des difficultés qu'elles rencontrent pour l'engagement de travaux de rénovation, comme souligné en 2023 dans le rapport N° 1700 de Julie Laernoes et Marjolaine Meynier-Millefert. Toutefois, ces ajustements ne devraient pas ouvrir la boîte de Pandore des stratégies de contournement des obligations légales des bailleurs.

• 1·APRÈS L'ARTICLE 3, insérer l'article suivant:Cavalier (45)
• CE56·ARTICLE PREMIERAdopté

  Amendement rédactionnel. L'adjectif "énergétique" porte sur l'amélioration, et non sur les travaux d'amélioration. En l'état, il y a en effet un risque de confusion avec le concept de "travaux d'amélioration" (= travaux de confort), qui sont hors du champ de l'article 6 de la loi de 1989 (= travaux de décence).

• CE54·ARTICLE PREMIERAdopté

  Cet amendement vise à préciser la formule « a voté les travaux ». Pour éviter des votes de principe qui ne seraient pas suivis d'effets, la copropriété devra avoir voté au moins un contrat de maîtrise d'oeuvre (architecte) s'appuyant sur les conclusions d'un audit énergétique préalable (type DTG). Le vote de la maîtrise d'oeuvre, à défaut d'un vote de devis de travaux - étape qui arrive à la fin, après les demandes d'urbanisme, le montage des dossiers d'aides et de financement - constitue déjà un engagement financier concret qui manifeste la réalité de la volonté de la copropriété.

• CE55·ARTICLE PREMIERAdopté

  A la suite de l'amendement précédent, cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l'alinéa 5 (contraintes techniques et juridiques) pour éviter qu'ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur. Le propriétaire devra être en capacité, à tout moment, de « démontrer » qu'il a bien réalisé tous les travaux possibles. Cela signifie que sans attendre la saisine du juge, le locataire pourra demander au bailleur de justifier des contraintes techniques ou juridiques invoquées par le bailleur. Le bailleur fournira au locataire l'attestation du professionnel (contraintes techniques), la décision de refus de l'AG ou de refus d'urbanisme (contraintes juridiques).

• CE45·ARTICLE PREMIERAdopté

  Coordination juridique. La loi « Énergie climat » a d'abord renvoyé à un décret en Conseil d'État pour la fixation du calendrier d'indécence énergétique. La loi « Climat résilience » a ensuite fixé ce calendrier directement dans la loi (alinéas 4 et suivants de la loi de 1989), mais a négligé de supprimer le renvoi au décret. Il convient de supprimer le renvoi au décret en CE pour mettre fin à cette confusion juridique.

• CE57·ARTICLE PREMIERAdopté

  Nous sommes tout à fait d'accord avec l'objectif et la démarche de l'amendement du groupe GDR. Il nous semble toutefois que le mot "attestées" est préférable à l'expression "établies ou contrôlées". - D'une part, la disjonction introduite par "ou" peut causer des difficultés d'interprétation. Y a-t-il des cas où les raisons devront être établies, et d'autres cas où elles devront être contrôlées ? - D'autre part, le "contrôle" ne peut que se faire après travaux, et non par définition avant travaux. Or, il s'agit ici précisément d'attester que des travaux sont impossibles. On ne contrôle pas des travaux impossibles. - Enfin, le mot "attestées" se réfère à une attestation écrite, cela est donc plus sécurisant pour le locataire qui pourra réclamer cette attestation.

• CE49·ARTICLE PREMIERTombé

  Cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l'alinéa 5 pour éviter qu'ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur. Ainsi, les « raisons techniques », formule nécessairement large - le législateur ne peut pas tout prévoir ni disposer pour chaque cas particulier -, devront être attestées par un homme de l'art (architecte, BET...). Ce n'est donc pas le propriétaire qui décidera lui-même si des contraintes techniques le dispensent de réaliser certains travaux, mais un professionnel qualifié. L'expression "attestées" est plus satisfaisante que l'expression "établies ou contrôlées", parce que le contrôle se fait forcément après travaux et non avant travaux. "attestées" permet de faire référence à une attestation écrite, alors que "établies" est plus vague.

• CE53·ARTICLE 2Adopté

  Il est nécessaire de renforcer la portée et l'intérêt de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), prévue à l'article 14‑2 de la loi sur les copropriétés de 1965. Cet outil est, en effet, insuffisamment utilisé, et il ne permet pas toujours de réaliser des rénovations ambitieuses dans des délais conformes aux objectifs nationaux de rénovation énergétique du bâti. Toutefois, il apparaît juridiquement difficile d'obliger les copropriétés à garantir, par l'intermédiaire du PPPT, l'atteinte d'un niveau de décence énergétique dans chaque appartement, car la copropriété ne peut pas répondre à la place des bailleurs d'obligations qui ne sont relatives qu'à des parties privatives, d'autant que le syndicat des copropriétaires est un tiers à la relation contractuelle qui lie le bailleur au locataire. La législation sur la copropriété (loi de 1965) et la législation sur les rapports locatifs (loi de 1989) sont deux ordres juridiques cloisonnés qui ne peuvent pas communiquer en l'état du droit. Étant donné l'ampleur de la réforme qu'impliquerait une coordination juridique de ces deux législations, il apparaît que cette PPL, compte-tenu de son objet, ne permettra pas de parvenir à cet objectif.

• CE58·ARTICLE PREMIERNon soutenu

  Cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l'alinéa 5 (contraintes techniques et juridiques) pour éviter qu'ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur. Ainsi : - Les « raisons techniques », formule nécessairement large - le législateur ne peut pas tout prévoir ni disposer pour chaque cas particulier -, devront être attestées par un homme de l'art (architecte, BET...). Ce n'est donc pas le propriétaire qui décidera lui-même si des contraintes techniques le dispensent de réaliser certains travaux, mais un professionnel qualifié. - Le propriétaire devra être en capacité, à tout moment, de « démontrer » qu'il a bien réalisé tous les travaux possibles. Cela signifie que sans attendre la saisine du juge, le locataire pourra demander au bailleur de justifier des contraintes techniques ou juridiques invoquées par le bailleur. Le bailleur fournira au locataire l'attestation du professionnel (contraintes techniques), la décision de refus de l'AG ou de refus d'urbanisme (contraintes juridiques).

• CE46·ARTICLE PREMIERAdopté

  Amendement rédactionnel. L'obligation de décence énergétique est définie à l'alinéa 1 de l'article 6, et non à l'alinéa 3, qui précise seulement le calendrier du niveau de performance.

• CE51·ARTICLE PREMIERAdopté

  Cet amendement précise le régime spécifique à la réduction de loyer pour cause d'indécence énergétique, créé par la proposition de loi. Dans un objectif d'équilibre entre les droits du locataire et les droits du bailleur diligent, il précise que la réduction de loyer pour motif d'indécence énergétique tiendra compte des efforts du bailleur et du préjudice subi par le locataire. La réduction de loyer sera donc plafonnée au coût de chauffage théorique supporté par le locataire. Il n'y a pas lieu, en effet, de réduire le loyer au-delà du préjudice lié au statut de passoire thermique du logement. En contrepartie, la réduction de loyer prendra effet au jour où le locataire a demandé des travaux au propriétaire, et non au jour où le juge ordonne les travaux. Cela évite la situation injuste où le locataire, qui doit déjà avancer les frais de justice, n'a aucune compensation pour le loyer excessif payé pendant plusieurs années de procédure. Cela incitera aussi le propriétaire à ne pas faire traîner jusqu'à la réalisation des travaux, puisqu'à la fin il devra rembourser le trop perçu de loyer depuis le jour où le locataire a demandé ces travaux à bon droit.

• CE50·ARTICLE PREMIERAdopté

  Cet amendement vise à rattacher la disposition de l'alinéa 7 au droit existant, dans un double objectif : - Clarifier le droit, en rappelant que si le locataire s'oppose aux travaux de mise en conformité sans motif, cela constitue une violation de son obligation prévue au e) de l'article 7. - Protéger le locataire et éviter les abus. La référence au cadre du e) de l'article 7 signifie que le locataire ne sera réputé s'être opposé aux travaux, que si le propriétaire a lui-même respecté la procédure prévue à cet article. Ainsi, le propriétaire ne pourra se prévaloir du refus de son locataire, que s'il a informé son locataire, par lettre recommandée, de la « nature » et des « modalités d'exécution » des travaux. Le bailleur ne pourra donc pas considérer que le locataire a refusé les travaux, s'il ne lui a pas soumis au préalable un devis. En outre, le locataire pourra refuser les travaux s'ils « présentent un caractère abusif ou vexatoire ». Cet amendement permet donc d'atteindre un équilibre entre les droits respectifs du bailleur (droit à réaliser des travaux légitimes) et ceux du locataire (droit d'être informé et consulté), et d'éviter les ententes tacites entre bailleur et locataire pour repousser la réalisation des travaux.

• CE48·ARTICLE PREMIERAdopté

  L'alinéa 5 définit précisément l'obligation de décence énergétique qui incombe au propriétaire. Ainsi, le propriétaire d'un logement indécent doit réaliser « tous les travaux d'amélioration énergétique possibles » pour atteindre le seuil de décence, c'est-à-dire qu'il doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour atteindre le seuil en question. Toutefois, il arrive que certains travaux soient impossibles, pour des raisons techniques ou juridiques indépendantes de sa volonté. En ce qui concerne les raisons juridiques qui peuvent empêcher la réalisation de certains travaux, la PPL mentionne le refus administratif (typiquement un refus des ABF), mais néglige de mentionner le refus du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire, en ce qui concerne les logements situés en copropriété, le refus de l'assemblée générale d'effectuer certains travaux qui ne peuvent être réalisés sans son accord. Tel est le cas de l'isolation par l'extérieur ou de la création d'une ouverture dans la façade pour permettre le passage d'une gaine de ventilation. L'amendement ajoute cette hypothèse, située sur le même plan que l'hypothèse d'un refus administratif. Cet amendement est parfaitement conforme à l'exposé des motifs de la PPL, qui dit : « Ces difficultés concernent tout particulièrement les logements situés en copropriété, où le respect des niveaux de performance énergétique peut se retrouver subordonné à la réalisation de travaux dans les parties communes » et ou un copropriétaire peut se voir « dans l'impossibilité de mettre aux normes son logement en raison d'un refus de l'assemblée générale des copropriétaires ». Il ne remet pas en cause le coeur de l'alinéa 5, c'est-à-dire l'obligation pour le bailleur d'effectuer tous les travaux énergétiques possibles dans les parties privatives. Ainsi, le propriétaire ne pourra se prévaloir d'un refus de la copropriété que s'il a réalisé l'ensemble des travaux qui pouvaient l'être dans son logement sans cet accord.

• CE47·ARTICLE PREMIERAdopté

  Amendement rédactionnel. Les mots "reconduit" et "renouvelé" doivent être inversés pour correspondre à la terminologie exacte (un bail est tacitement reconduit, mais il n'est pas tacitement renouvelé).

• CE52·ARTICLE PREMIERAdopté

  Cet amendement vise à prévoir une mesure spécifique pour les logements dits « G+ », qui sont considérés comme énergétiquement indécents depuis le 1er janvier 2023. La gravité de l'indécence énergétique de ces logements justifie que le juge puisse prononcer, en ce qui les concerne, une baisse de loyer permanente, qui reste proportionnée au préjudice subi par le locataire, mais ne s'arrête pas à la fin des travaux que le juge a ordonnés, quand ces travaux ne permettent pas de sortir du statut de G+. Le loyer sera donc diminué du montant du surcoût énergétique infligé au locataire jusqu'à ce que le bailleur prouve, avec un DPE, que la consommation conventionnelle a diminué en dessous du seuil de 450 kWh / m²/an. Cette nouvelle disposition rend inutile la mention des G+ au début de l'alinéa 5, qui est en conséquence supprimée.

• CE36·ARTICLE PREMIERAdopté

  Cet amendement ajoute le refus du syndicat des copropriétaires comme motif juridique valable empêchant certains travaux, au même titre qu'un refus administratif. Cela concerne particulièrement les logements en copropriété, où des travaux sur les parties communes peuvent être nécessaires pour atteindre les normes énergétiques.

• CE29·ARTICLE PREMIERTombé

  Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à mieux encadrer l'engagement des travaux de rénovation énergétique en copropriété. En effet, nous partageons l'objectif de cette proposition de loi d'ajuster les obligations de rénovation énergétique pour les copropriétés, au regard des difficultés qu'elles rencontrent pour l'engagement de travaux de rénovation, comme souligné en 2023 dans le rapport N° 1700 de Julie Laernoes et Marjolaine Meynier-Millefert. Cependant, en l'état, l'alinéa 6 laisse bien trop de marge de manœuvre aux copropriétés pour ne jamais réaliser les travaux de rénovation énergétique. D'une part, la notion de « vote de travaux » n'engage à rien, et d'autre part, aucun délai pour la réalisation desdits travaux n'est fixé. Cette situation pourrait ainsi laisser à penser qu'au sein d'une copropriété, un vote contre le diagnostic et les travaux dédouanerait les bailleurs des obligations de rénovation. Nous estimons que pour demeurer conforme à l'esprit et aux objectifs de la loi climat résilience, cet alinéa doit imposer un plan de réalisation travaux signé, et prévoyant leur réalisation dans une durée déterminée, qui pourrait être de trois ans, comme proposé ici.

• CE33·ARTICLE PREMIERAdopté

  Cet amendement vise à apporter une précision juridique à l'article premier. En effet, il est proposé d'ajouter le terme « mise en conformité » derrière le mot « travaux », afin de clarifier la nature des travaux envisagés. Il s'agit de souligner que ces travaux visent à mettre le logement en conformité avec les exigences de performance énergétique.

• CE28·ARTICLE PREMIERTombé

  Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à faire reconnaître juridiquement le fait d'obstacle à la réalisation des travaux par le juge, pour assurer que cette appréciation ne soit pas uniquement faite par le propriétaire et, de ce fait, sécuriser le locataire contre des formes d'abus. En effet, cette exception pourrait pousser les propriétaires à faire signer des décharges à leurs locataires pour éviter de réaliser les travaux nécessaires.

• CE30·APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant:Rejeté

  Cet amendement vise à instaurer la majorité simple pour les votes de mise en oeuvre des travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Si la passerelle de vote, prévue à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, permet déjà de voter lesdits travaux en deuxième lecture, cet amendement propose d'élever au rang de priorité la rénovation énergétique des immeubles au sein du processus de décision de l'ensemble des copropriétés. En effet, toute intervention ou travaux sur les murs, la toiture, les couloirs ou encore la chaudière nécessitent une concertation entre les copropriétaires, afin d'identifier les besoins de rénovation, sous les conseils du syndic de copropriété. Et encore aujourd'hui, près de 7 millions de logements sont mal isolés et 14% des Français rencontrent des problèmes pour se chauffer. De plus, en 2019, le secteur du bâtiment est responsable de 17% des émissions de gaz à effet de serre en France. Par conséquent, il est nécessaire de faciliter toute prise de décision dans la mise en œuvre des travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, afin d'accélérer la rénovation des immeubles.

• CE44·ARTICLE PREMIERNon soutenu

  Cet amendement vise à préciser la formule « a voté les travaux ». Pour éviter des votes de principe qui ne seraient pas suivis d'effets, la copropriété devra avoir voté au moins un contrat de maîtrise d'oeuvre (architecte) s'appuyant sur les conclusions d'un audit énergétique préalable (type DTG). Le vote de la maîtrise d'oeuvre, à défaut d'un vote de devis de travaux - étape qui arrive à la fin, après les demandes d'urbanisme, le montage des dossiers d'aides et de financement - constitue déjà un engagement financier concret qui manifeste la réalité de la volonté de la copropriété.

• CE40·ARTICLE PREMIERAdopté

  Cet amendement de repli vise à répondre à la notion imprécise de vote des travaux, en lui substituant le vote d'un contrat de maîtrise d'œuvre en AG de copropriétaires, fondé sur un audit énergétique antérieur. L'objectif est double : garantir un réel engagement dans la démarche de rénovation énergétique, tout en n'excluant pas ceux dont les travaux interviendraient ultérieurement dans le phasage de certaines copropriétés.

• CE37·ARTICLE PREMIERNon soutenu

  L'alinéa 5 définit précisément l'obligation de décence énergétique qui incombe au propriétaire bailleur. En effet, le propriétaire d'un logement indécent doit réaliser "tous les travaux d'amélioration énergétique possibles" pour atteindre le seuil de décence, c'est-à-dire qu'il doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour atteindre le seuil en question. Toutefois, il arrive que certains travaux soient impossibles, pour des raisons techniques ou juridiques indépendantes de sa volonté. En ce qui concerne les raisons juridiques qui peuvent empêcher la réalisation de certains travaux, la PPL mentionne le refus administratif (typiquement un refus des ABF), mais néglige de mentionner le refus du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire, en ce qui concerne les logements situés en copropriété, le refus de l'assemblée générale d'effectuer certains travaux qui ne peuvent être réalisés sans son accord. Tel est le cas de l'isolation par l'extérieur ou de la création d'une ouverture dans la façade pour permettre le passage d'une gaine de ventilation. L'amendement ajoute cette hypothèse, située sur le même plan que l'hypothèse d'un refus administratif. Cet amendement est parfaitement conforme à l'exposé des motifs de la PPL, qui dit : "Ces difficultés concernent tout particulièrement les logements situés en copropriété, où le respect des niveaux de performance énergétique peut se retrouver subordonné à la réalisation de travaux dans les parties communes" et ou un copropriétaire peut se voir "dans l'impossibilité de mettre aux normes son logement en raison d'un refus de l'assemblée générale des copropriétaires". Il ne remet pas en cause le coeur de l'alinéa 5, c'est-à-dire l'obligation pour le bailleur d'effectuer tous les travaux énergétiques possibles dans les parties privatives. Ainsi, le propriétaire ne pourra se prévaloir d'un refus de la copropriété que s'il a réalisé l'ensemble des travaux qui pouvaient l'être dans son logement sans cet accord.

• CE42·ARTICLE PREMIERNon soutenu

  Le propriétaire d'un logement indécent doit réaliser « tous les travaux d'amélioration énergétique possibles » pour atteindre le seuil de décence, c'est-à-dire qu'il doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour atteindre le seuil en question. Toutefois, il arrive que certains travaux soient impossibles, pour des raisons techniques ou juridiques indépendantes de sa volonté. En ce qui concerne les raisons juridiques qui peuvent empêcher la réalisation de certains travaux, la PPL mentionne le refus administratif (typiquement un refus des ABF), mais néglige de mentionner le refus du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire, en ce qui concerne les logements situés en copropriété, le refus de l'assemblée générale d'effectuer certains travaux qui ne peuvent être réalisés sans son accord. Tel est le cas de l'isolation par l'extérieur ou de la création d'une ouverture dans la façade pour permettre le passage d'une gaine de ventilation L'amendement ajoute cette hypothèse, située sur le même plan que l'hypothèse d'un refus administratif.

• CE43·ARTICLE 2Non soutenu

  Il est nécessaire de renforcer la portée et l'intérêt de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), prévue à l'article 14-2 de la loi sur les copropriétés de 1965. Cet outil est, en effet, insuffisamment utilisé, et il ne permet pas toujours de réaliser des rénovations ambitieuses dans des délais conformes aux objectifs nationaux de rénovation énergétique du bâti. Toutefois, il apparaît juridiquement difficile d'obliger les copropriétés à garantir, par l'intermédiaire du PPPT, l'atteinte d'un niveau de décence énergétique dans chaque appartement, car la copropriété ne peut pas répondre à la place des bailleurs d'obligations qui ne sont relatives qu'à des parties privatives. La législation sur la copropriété (loi de 1965) et la législation sur les rapports locatifs (loi de 1989) sont deux ordres juridiques cloisonnés qui ne peuvent pas communiquer en l'état du droit. Étant donné l'ampleur de la réforme qu'impliquerait une coordination juridique de ces deux législations, il apparaît que cette PPL, compte-tenu de son objet, ne permettra pas de parvenir à cet objectif.

• CE32·APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant:Adopté

  L'introduction de la notion de confort d'été dans le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est une réponse nécessaire à l'évolution climatique que nous connaissons. Face à la multiplication des vagues de chaleur et à l'élévation des températures, il devient indispensable d'adapter nos outils de mesure de la performance énergétique aux réalités actuelles. Le DPE, qui évalue aujourd'hui principalement les performances hivernales d'un bâtiment, doit désormais prendre en compte le confort thermique en période estivale. En intégrant cette nouvelle dimension, le rapport demandé permettra de mieux appréhender l'impact de la conception des bâtiments sur leur capacité à maintenir un confort thermique en été, limitant ainsi le recours à la climatisation, dont l'usage croissant accentue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Il s'agit également de donner aux propriétaires et aux locataires une information plus complète sur la qualité de l'habitat tout au long de l'année, renforçant ainsi les objectifs de sobriété énergétique. Ce rapport permettra au Gouvernement de proposer les ajustements techniques nécessaires pour améliorer la précision du DPE, tout en répondant aux enjeux environnementaux et de santé publique liés au réchauffement climatique.

• CE39·ARTICLE PREMIERNon soutenu

  Cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l'alinéa 5 (contraintes techniques et juridiques) pour éviter qu'ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur. Ainsi : - Les « raisons techniques », formule nécessairement large - le législateur ne peut pas tout prévoir ni disposer pour chaque cas particulier -, devront être attestées par un homme de l'art (architecte, BET...). Ce n'est donc pas le propriétaire qui décidera lui-même si des contraintes techniques le dispensent de réaliser certains travaux, mais un professionnel qualifié. - Le propriétaire devra être en capacité, à tout moment, de « démontrer » qu'il a bien réalisé tous les travaux possibles. Cela signifie que sans attendre la saisine du juge, le locataire pourra demander au bailleur de justifier des contraintes techniques ou juridiques invoquées par le bailleur. Le bailleur fournira au locataire l'attestation du professionnel (contraintes techniques), la décision de refus de l'AG ou de refus d'urbanisme (contraintes juridiques).

• CE35·ARTICLE 2Adopté

  Cet amendement vise à supprimer cet article puisqu'il intègre la notion de décence énergétique dans les décisions collectives de la copropriété, à travers le plan pluriannuel de travaux, alors que c'est une responsabilité individuelle des propriétaires.

• CE38·ARTICLE 2Non soutenu

  Il est nécessaire de renforcer la portée et l'intérêt de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), prévue à l'article 14‑2 de la loi sur les copropriétés de 1965. Cet outil est, en effet, insuffisamment utilisé, et il ne permet pas toujours de réaliser des rénovations ambitieuses dans des délais conformes aux objectifs nationaux de rénovation énergétique du bâti. Toutefois, il apparaît juridiquement difficile d'obliger les copropriétés à garantir, par l'intermédiaire du PPPT, l'atteinte d'un niveau de décence énergétique dans chaque appartement, car la copropriété ne peut pas répondre à la place des bailleurs d'obligations qui ne sont relatives qu'à des parties privatives. La législation sur la copropriété (loi de 1965) et la législation sur les rapports locatifs (loi de 1989) sont deux ordres juridiques cloisonnés qui ne peuvent pas communiquer en l'état du droit. Étant donné l'ampleur de la réforme qu'impliquerait une coordination juridique de ces deux législations, il apparaît que cette PPL, compte-tenu de son objet, ne permettra pas de parvenir à cet objectif.

• CE41·ARTICLE PREMIERRejeté

  La loi Climat-Résilience prévoit que les logements qualifiés de passoires thermiques soient interdits à la mise en location, compte tenu des coûts élevés de chauffage induits pour le locataire, du poids sur notre balance commerciale de l'importation des énergies fossiles, et des fortes pertes énergétiques et émissions de gaz à effet de serre induites par la combustion de celles-ci pour nous chauffer, dans un contexte où la France entend respecter ses engagements en matière de lutte contre le changement climatique. L'interdiction de mise en location des logements classés G dès 2025, prise avec les bonnes intentions précitées, risque néanmoins, en l'état, de réduire le nombre de logements mis à disposition des locataires et avoir un impact social. Nonobstant cette réserve, une sortie pure et simple du calendrier n'est pas souhaitable et ne fait que retarder la structuration d'une filière de la rénovation énergétique avec de nombreux emplois à la clé pour les artisans. Cela aurait également des impacts sociaux pour les locataires, qui plus est dans le contexte actuel de prix de l'énergie élevés. Selon le Ministère du Logement, un logement classé « G+ » de 100 m² induit des dépenses de chauffage annuelles de plus de 4 300 € quand il est chauffé au gaz, et de plus de 3 700 € quand il est chauffé à l'électricité (et cela représente plus de 5 100 et 4 500 € en incluant toutes les autres dépenses énergétiques du logement). Cette situation est loin d'être tenable dans un contexte où nous savons que les prix de l'énergie risquent de progresser encore en tendance dans les décennies à venir. Comme c'est le cas avec la plupart des problématiques associées à la transition écologique, le coût économique de l'inaction, c'est-à-dire de l'absence de rénovation, excèdera à long terme, et de loin, le coût de l'action et des nécessaires travaux qui feront baisser les factures des ménages. Le groupe Horizons et Indépendants reste donc attaché au principe de disposer d'un élément de contrainte visant les propriétaires de logements mis en location, afin d'accélérer les travaux de rénovation thermique, au-delà des incitations et des subventions existantes. Cela était apparu nécessaire aux yeux du législateur lors de l'examen de la loi Climat-Résilience, dans la mesure où le propriétaire de logements mis en location n'est souvent pas impacté par les dépenses énergétiques, et qu'il n'a donc que peu d'intérêt direct à engager des travaux dans le contexte actuel de tension sur le marché locatif. Pour autant, le groupe Horizons et Indépendants soutient un assouplissement de la loi, et en particulier du calendrier de mise en application de ces interdictions de mise en location, compte tenu du contexte particulièrement contraint sur le marché locatif, impacté depuis la loi Climat-Résilience par le contexte d'inflation, qui implique une hausse des taux d'emprunt à laquelle se conjugue une hausse des coûts de construction, en lien avec les tensions d'approvisionnement sur les matières premières. En atteste le rapport d'information du Sénat sur la crise du logement, présenté en avril 2023, dans une démarche transpartisane et partagé par Viviane Estrosi Sassone (LR), Viviane Artigalas (PS) et Amel Gacquerre (Union Centriste), qui indique que « le calendrier ne peut pas être tenu et fait peser un risque important de sortie du marché d'environ 18 % des logements locatifs ». C'est pourquoi le groupe Horizons et Indépendants soutient avec le présent amendement un décalage du calendrier d'obligation de mise en conformité des logements pour le respect du diagnostic de performance énergétique. Le présent amendement permet ainsi de garder sur le marché les logements non conformes au lettrage énergétique, dits « non-décents », en permettant au locataire, une fois l'échéance légale passée, de demander une révision de loyer au propriétaire qui n'a pas réalisé les travaux nécessaires, afin de ne pas être impacté par le surcoût induit par la précarité énergétique du logement. Également, notre groupe préconise de faire évoluer la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE), lequel pénalise en l'état trop fortement les logements chauffés à l'électricité, énergie pourtant peu émissive sur le plan climatique et notamment pour les rénovations énergétiques du bâti ancien. Mettre en place ces adaptations nous semble à la fois proportionné et nécessaire, à l'équilibre des considérations environnementales, sociales et économiques. C'est pourquoi le groupe Horizons et Indépendants invite l'ensemble des groupes parlementaires à se saisir de cette proposition, et voter notre amendement.

• CE34·ARTICLE PREMIERRejeté

  Cet amendement vise à suspendre l'application des niveaux de performance requis pour les logements d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, à partir de la décision de l'assemblée générale de procéder aux travaux de mise en conformité ou du l'adoption d'un plan pluriannuel de travaux, et ce, jusqu'à leur réalisation. Cette suspension serait limitée à une durée de cinq ans à compter de l'adoption d'un plan pluriannuel de travaux et d'une mission de maîtrise d'œuvre par l'assemblée générale des copropriétaires. Dans les cas où l'assemblée générale décide de réaliser les travaux sans adopter de plan pluriannuel de travaux, la durée de suspension est réduite à trois ans. Il s'agit d'apporter une réponse pragmatique à la question des travaux de mise en conformité des logements situés dans des immeubles en copropriété, tout en tenant compte des contraintes propres à ce type de gestion collective. En effet, la réalisation de travaux dans les immeubles soumis au statut de la copropriété nécessite l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui peut parfois prendre du temps en raison du particularisme du processus décisionnel dans les copropriétés.

• CE31·APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant:Disposition réglementaire (37)
• CE25·APRÈS L'ARTICLE 2, insérer l'article suivant:Rejeté

  En parallèle de la modification apportée à l'article 2 concernant le plan pluriannuel de travaux, le présent amendement souhaite que le fonds de travaux prévu à l'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 puisse financer des travaux permettant la mise en conformité avec les obligations de décence énergétique prévues dans la loi du 6 juillet 1989, notamment lorsque le plan pluriannuel de travaux n'a pas été mis à jour pour prévoir ces travaux.

• CE19·ARTICLE PREMIERRejeté

  L'alinéa 5 de l'article 1 de la présente proposition de loi prévoit qu'une potentielle passoire thermique (un "logement [doté d'une] consommation énergétique finale conventionnelle inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable et par an - ce qui recouvre l'ensemble des classes du DPE, y compris les logements classés G, et n'exclut que les logements classés G+) puisse être considérée comme un logement décent pourvu que les travaux devant permettre l'atteinte du niveau de performance énergétique minimal normalement prévu par la loi (au moins la classe F en 2025, au moins la classe E en 2028, au moins la classe D en 2034...) se soient "révélés impossibles pour des raisons techniques ou [aient] été refusés par décision administrative." Cette rédaction aussi large que floue apparaît comme la porte ouverte au contentieux (comment caractériser "l'impossibilité pour raisons techniques") et la porte ouverte à l'inaction en matière de rénovation thermique des logements. C'est pourquoi par cet amendement, le groupe LFI-NFP propose du moins de substituer à cette rédaction la notion de "contraintes architecturales et patrimoniales", retenue par la loi climat et résilience de 2021, qui permettrait de circonscrire davantage le périmètre de la dérogation prévue. Le secteur du bâtiment représente 18 % des émissions de gaz à effet de serre du pays. 12 millions de personnes souffrent de précarité énergétique en France. Au 1er janvier 2023, selon le dernier bilan annuel de l'Observatoire national de la rénovation énergétique, on estime à 18,5 % le taux de passoires énergétiques (logements classés G ou F) dans le parc locatif privé et 15,7 % dans l'ensemble des résidences principales. Le nombre de logements considérés comme des passoires énergétiques en France est estimé à 6,6 millions au total dont 4,8 millions de résidences principales, 1,1 million de résidences secondaires et 700 000 logements vacants. Il est urgent d'instaurer une dynamique d'accélération de la rénovation thermique des logements.

• CE20·ARTICLE PREMIERRejeté

  Cet amendement du groupe LFI-NFP propose de supprimer l'alinéa 5 de l'article 1 de la présente proposition de loi, qui prévoit qu'une potentielle passoire thermique (un "logement [doté d'une] consommation énergétique finale conventionnelle inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable et par an - ce qui recouvre l'ensemble des classes du DPE, y compris les logements classés G, et n'exclut que les logements classés G+) puisse être considérée comme un logement décent pourvu que les travaux devant permettre l'atteinte du niveau de performance énergétique minimal normalement prévu par la loi (au moins la classe F en 2025, au moins la classe E en 2028, au moins la classe D en 2034...) se soient "révélés impossibles pour des raisons techniques ou [aient] été refusés par décision administrative." Cette rédaction aussi large que floue apparaît comme la porte ouverte au contentieux (comment caractériser "l'impossibilité pour raisons techniques") et la porte ouverte à l'inaction en matière de rénovation thermique des logements. Dans un autre amendement, nous proposons du moins de substituer à cette rédaction la notion de "contraintes architecturales et patrimoniales", retenue par la loi climat et résilience de 2021, qui permet de circonscrire davantage le périmètre de la dérogation prévue. Le secteur du bâtiment représente 18 % des émissions de gaz à effet de serre du pays. 12 millions de personnes souffrent de précarité énergétique en France. Au 1er janvier 2023, selon le dernier bilan annuel de l'Observatoire national de la rénovation énergétique, on estime à 18,5 % le taux de passoires énergétiques (logements classés G ou F) dans le parc locatif privé et 15,7 % dans l'ensemble des résidences principales. Le nombre de logements considérés comme des passoires énergétiques en France est estimé à 6,6 millions au total dont 4,8 millions de résidences principales, 1,1 million de résidences secondaires et 700 000 logements vacants. Il est urgent d'instaurer une dynamique d'accélération de la rénovation thermique des logements.

• CE22·ARTICLE PREMIERRejeté

  Cet amendement du groupe LFI-NFP propose de supprimer l'alinéa 7 de l'article 1 de la présente proposition de loi, qui prévoit que "Le locataire ne peut se prévaloir d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement respectant les conditions de décence énergétique [prévue par la loi] s'il fait obstacle à l'exécution de travaux permettant le respect de cette obligation.". Alors que les relations de pouvoir entre propriétaires et locataires sont déjà déséquilibrées, cette rédaction très large est susceptible de mettre les locataires encore plus en difficulté pour faire respecter l'obligation de délivrance d'un logement décent de leur propriétaire, d'autant plus que les dispositions législatives actuelles comportent déjà des dispositions visant à protéger les propriétaires dans ce type de situation. Il est ainsi déjà prévu que "le locataire est obligé (...) de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux..."

• CE15·ARTICLE PREMIERRejeté

  Les travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent, notamment les travaux de rénovation énergétique du logement (isolation, chaudière…), font partie des travaux autorisés en cours de bail et la loi prévoit déjà une procédure judiciaire de référé à l'encontre des locataires qui refuseraient ces travaux, avec pour sanctions possibles une condamnation sous astreinte à obtempérer, le versements de dommages et intérêts et éventuellement la résiliation judiciaire du bail. L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit ainsi expressément, conformément à l'article 1724 du code civil, que le locataire est obligé "de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6." Dès lors qu'un locataire ne peut faire obstacle à l'exécution de travaux de rénovation énergétique, l'hypothèse soulevée par l'alinéa 7 n'est pas pertinente. Nous proposons en conséquence la suppression de cet alinéa.

• CE16·ARTICLE PREMIERRetiré

  La loi ne fixe aujourd'hui aucun délai maximum de réalisation des travaux décidés en Assemblée générale des copropriétaires, de sorte que le vote de travaux ne saurait suffire à garantir leur exécution dans des délais raisonnables. Le présent amendement propose en conséquence de préciser que, pour que l'obligation de décence énergétique soit réputée satisfaite, la délibération de l'Assemblée générale des copropriétaires devra fixer un délai raisonnable d'exécution qui ne peut être supérieur à deux ans, délai que nous jugeons suffisant pour que tous les fonds de travaux aient été payés par les copropriétaires et perçus par le syndic.

• CE27·ARTICLE PREMIERTombé

  Le présent amendement ne souhaite pas remettre en cause la mesure juste de réduction du loyer proposée dans l'article 1er de la proposition de loi, le temps de la réalisation de travaux permettant de mettre en conformité le logement avec l'obligation de décence énergétique. Il est cependant demandé que dans cette décision, le juge puisse également prendre en compte la capacité du bailleur de financer les travaux demandé sans les revenus locatifs issus des travaux. En effet, de nombreux petits propriétaires empruntent pour financer leurs investissement immobilier avec bien souvent, un loyer servant à payer les mensualités de l'emprunt. Ne pas prendre en compte ce critère dans la décision de réduction du loyer entrainerait un enlisement du dossier voire une obligation pour le bailleur de vendre son bien faute de pouvoir financer les travaux avec un loyer réduit.

• CE18·ARTICLE PREMIERAdopté

  Dans sa rédaction actuelle, l'alinéa 5 fait difficulté. Si le refus opposé par les autorités d'urbanisme repose sur un critère objectif, la notion de « raisons techniques » reste quant à elle particulièrement floue : qui établira et contrôlera la réalité des « raisons techniques » invoquées par le propriétaire pour justifier l'absence de travaux ? L'avis d'un professionnel ne saurait suffire : certains propriétaires pourront chercher en effet à obtenir de professionnels de leur connaissance ou de professionnels intervenant régulièrement dans la copropriété des « certificats de complaisance » les exonérant de leurs obligations. Si la rénovation énergétique d'un certain nombre de logements et l'amélioration significative de leur consommation énergétique peut se heurter à des difficultés techniques difficilement surmontables, il convient néanmoins de les objectiver. Le présent amendement propose en conséquence que les raisons techniques faisant obstacle aux travaux soit établies ou contrôlées par un homme de l'art, à l'instar des membres de l'ordre des architectes.

• CE26·ARTICLE PREMIERRejeté

  Le présent amendement entend établir une limite concernant la possibilité offerte aux bailleurs de continuer à louer un logement ne respectant pas les critères de décence énergétique lorsque l'assemblée générale de copropriété a voté des travaux de rénovation thermique. Si nous soutenons pleinement cette mesure, il nous apparait nécessaire de la borner dans le temps. Toutefois, nous souhaitons également faire apparaitre la notion de délai raisonnable afin de laisser au locataire un moyen de recours avant la période de 5 ans si l'avancée de travaux pourtant courts se voyait entravée.

• CE23·ARTICLE PREMIERRetiré

  La proposition de loi introduit une dérogation à l'interdiction de location des passoires thermiques pour les logements d'immeubles relevant du statut de la copropriété. L'obligation de décence énergétique sera suspendue le temps de la réalisation des travaux lorsque ces derniers ont été votés par le syndic de copropriété, et le propriétaire pourra prolonger le bail en cours. Cet amendement vise à s'assurer que la dérogation octroyée n'exempte pas les propriétaires de réaliser les travaux l'ensemble des travaux d'amélioration énergétiques possibles dans leurs logements individuels, avant de pouvoir bénéficier de l'exemption liées aux copropriétés.

• CE21·ARTICLE PREMIERRetiré

  L'alinéa 6 de l'article 1 de la présente proposition de loi prévoit qu'un logement remplit ses obligations de décence énergétique (atteindre la classe F en 2025, la classe E en 2034...) s'il est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et que l'assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible. Cet amendement du groupe LFI-NFP vise à garantir que les travaux de rénovation thermique seront effectivement réalisés en prévoyant d'ajouter comme condition la signature d'un devis garantissant l'exécution de ces travaux dans un délai maximum de 12 mois Le secteur du bâtiment représente 18 % des émissions de gaz à effet de serre du pays. 12 millions de personnes souffrent de précarité énergétique en France. Au 1er janvier 2023, selon le dernier bilan annuel de l'Observatoire national de la rénovation énergétique, on estime à 18,5 % le taux de passoires énergétiques (logements classés G ou F) dans le parc locatif privé et 15,7 % dans l'ensemble des résidences principales. Le nombre de logements considérés comme des passoires énergétiques en France est estimé à 6,6 millions au total dont 4,8 millions de résidences principales, 1,1 million de résidences secondaires et 700 000 logements vacants. Il est urgent d'instaurer une dynamique d'accélération de la rénovation thermique des logements.

• CE24·ARTICLE PREMIERRetiré

  Au 1er janvier 2025, les propriétaires de logements classés G ne pourront plus conclure de nouveau contrat de location, renouveler ou reconduire tacitement le bail de leur logement. Avec cette proposition de loi, une marge sera laissée au propriétaire de bonne foi, dont le logement est situé dans un immeuble relevant du statut de copropriété : l'obligation de décence énergétique sera suspendue le temps de la réalisation des travaux lorsque ces derniers ont été votés par le syndic de copropriété. Cet amendement vise à s'assurer que les travaux soient effectivement mis à exécution et que le propriétaire ne puisse se prévaloir indéfiniment des travaux votés par la copropriété. Il pose ainsi une limite de 3 ans pour laisser le temps aux travaux de débuter.

• CE17·ARTICLE PREMIERAdopté

  La loi ne fixe aujourd'hui aucun délai maximum de réalisation des travaux décidés en Assemblée générale des copropriétaires, de sorte que le vote de travaux ne saurait suffire à garantir leur exécution dans des délais raisonnables. Le présent amendement de repli propose en conséquence de préciser que, pour que l'obligation de décence énergétique soit réputée satisfaite, la délibération de l'Assemblée générale des copropriétaires devra fixer un délai raisonnable d'exécution des travaux.

• CE9·ARTICLE PREMIERRejeté

  Cet amendement vise à modifier l'alinéa 5 de l'article 1 de cette proposition de loi, afin d'étendre aux logements classés G+ la possibilité pour leur propriétaire d'être présumé avoir réalisé tous les travaux d'amélioration énergétiques possibles, lorsque ces travaux devant permettre l'atteinte du niveau de performance requis se seraient révélés impossibles pour des raisons techniques ou auraient été refusés par décision administrative.

• CE11·ARTICLE 2Adopté

  Cet amendement vise à supprimer l'article 2 de cette proposition de loi, dont l'objet est de rendre plus coercitif les objectifs de réalisation d'économie d'énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.